Lauren Sales | Fev 2023
Muito usada por investidores do setor imobiliário, a locação é uma maneira de conquistar renda passiva através de imóveis. Para assegurar que o proprietário não seja prejudicado por inadimplência ou possíveis danos causados ao imóvel durante o período de locação, as garantias locatícias funcionam como um acordo financeiro que também ajuda o locatário, evitando cobranças abusivas ou grandes despesas no caso que ocorra algum imprevisto, por isso não há como fechar um contrato de locação sem utilizar uma das formas de garantia disponíveis.
As opções disponíveis pela Lei do Inquilinato incluem as opções tradicionais como fiador, caução ou seguro fiança.
Optar por um fiador pode permitir ao locador acesso ao valor do aluguel em casos de inadimplência, substituindo o depósito de caução. O fiador se torna responsável pelas obrigações provindas do contrato de locação em caso de não pagamento do aluguel e encargos, como condomínio e taxas de serviços do imóvel.
O seguro fiança, por outro lado, se trata de uma alternativa oferecida por seguradoras com meios de pagamento facilitados por instituições financeiras, em que é pago um seguro mensal que assegura que as despesas serão cobertas em caso de inadimplência.
O depósito de caução consiste no pagamento de até três vezes o valor do aluguel antes do início do contrato, tornando o proprietário responsável pelo valor depositado até o término da locação, servindo este como garantia do contrato em caso de inadimplência ou danos causados no imóvel, bem como à multa contratual. Apesar de ser a garantia mais usada pelos brasileiros (atualmente faz parte de 57% dos contratos de locação imobiliária segundo dados da pesquisa realizada pelo Censo de Moradia QuintoAndar em parceria com o Instituto Datafolha), nos últimos anos essa forma de garantia tem perdido espaço para as outras garantias, em especial a garantia por cartão de crédito.
Além desses, ainda que não sejam maneiras muito divulgadas de garantia de locação, são previstas pela Lei do Inquilinato outras alternativas: títulos de capitalização, cessão fiduciária e caução hipotecária.
Os títulos de capitalização para a locação imobiliária são uma forma de garantia que vem se popularizando e funcionam de maneira similar ao depósito caução e cessão fiduciária. O valor dos títulos pode variar de acordo com o aluguel e seus encargos, porém prevê vantagens para ambos os lados da negociação, como serviços de assistência residencial ou a oportunidade do locatário participar de sorteios mensais através da Loteria Federal concorrendo ao valor do título. Além disso, os títulos trazem maior facilidade para o proprietário e imobiliária para resgate afim de cobrir os prejuízos relacionados ao período de locação.
Enquanto isso, a cessão fiduciária prevê a possibilidade do locatário de vincular ao contrato de locação o investimento de um valor referente a um ano de aluguel com encargos referentes a IPTU, condomínio e serviços como água e energia, podendo reaver o investimento com suas devidas atualizações ao quitar suas obrigações no final do contrato.
Não obstante, a caução hipotecária atrela um imóvel ao contrato de locação, podendo o bem ser penhorado no caso do inquilino se tornar devedor. Para isso o locatário deve apresentar um imóvel com escritura pública para a realização de hipoteca em cartório, registrando na matrícula do imóvel a apresentação do bem como garantia.
Atualmente a tecnologia tem se apresentado como aliada nas locações, reduzindo as burocracias do processo de locação como um todo. Uma forma facilitada que tem apresentado crescimento nos últimos anos é a garantia por cartão de crédito, na qual a empresa responsável realiza uma verificação digital rápida. O procedimento dispensa a papelada e burocracias presentes nas formas tradicionais de garantia.
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