Gabriel Spagnuolo | Ago 2023
Ao considerar em investimentos, seja em títulos públicos, bolsa de valores ou imóveis, a principal pergunta gira em torno do retorno sobre o valor investido. A resposta para esse questionamento muitas vezes pode parecer simples, mas para se ter o indicador correto é preciso considerar alguns fatores.
Quando se trata de aplicações financeiras, são informações como a taxa de juros do Banco Central, o perfil de papeis que estão sendo comprados, entre outros detalhes que devem ser avaliados. Mas quando se trata de imóveis, o que devemos considerar de fato?
Muitas vezes o investidor realiza uma comparação superficial e incorreta sobre o retorno da locação de imóveis, como comparar um rendimento no banco em títulos de 1% ao mês a um aluguel que rende 0,5% ao mês (valor recebido de locação sobre o valor total investido no imóvel).
Inicialmente pode parecer que o imóvel está rendendo metade da opção do valor investido em títulos públicos, no entanto o rendimento do investimento imobiliário voltado para locação é composto de 3 elementos:
O potencial do valor de locação
O valor potencial da locação, ao ser dividido pelo valor pago no imóvel, chega-se à taxa de retorno inicial.
Por exemplo, se um imóvel é adquirido por R$1.000.000,00 (um milhão de reais) e alugado por R$5.000,00 mensais, o investimento está rendendo 0,5% ao mês.
Muitas vezes entende-se que o retorno na locação se limita a esse indicador, porém existem outros dois elementos de extrema importância: o índice de correção e o potencial de valorização imobiliária.
O índice de correção
Todo contrato de locação é reajustado anualmente pela inflação, onde índices como IGPM (Índice Geral de Preços – Mercado) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) são utilizados como referência para a correção.
Se tomarmos como exemplo que o IGPM em determinado ano foi de 6% (0,5% ao mês), com o aluguel sendo reajustado após 12 meses, o índice presente no contrato deve ser somado à rentabilidade, a fim de ser comparado a rendimentos de outras aplicações.
Os índices de retorno divulgados pelas instituições financeiras são chamados de juros nominais, ou seja, estão somados à inflação que, ao ser descontada, é possível encontrar o chamado juro real. Sendo assim, se a aplicação financeira rendeu 1% ao mês e em que houve inflação de 0,5%, o rendimento real foi de apenas 0,5% ao mês.
Por outro lado, para uma análise correta do rendimento de sua locação imobiliária o índice de inflação estimado deve ser considerado e, ao fazê-lo, muitas vezes o que parecia ser um rendimento inferior passa a ser muitas vezes igual ou superior as aplicações financeiras de baixo risco.
Vale observar que a recomendação é considerar o imóvel como uma aplicação de baixo risco e por essa razão deve ser comparada a outros investimentos financeiros nesta categoria.
Potencial de valorização
O terceiro fator, muitas vezes esquecido, é o potencial de valorização do imóvel. Por se tratar de algo intangível, muitas vezes esse elemento não pode ser previsto ou estimado e deixa de ser considerado.
Vale ressaltar que esse elemento não pode ser desprezado, pois se o imóvel foi adquirido por um valor atrativo (como por exemplo abaixo da soma do valor do terreno e construção) ou se estava uma região de forte valorização na cidade, após alguns anos ele pode se valorizar mais que a inflação no período.
Apesar de ser inicialmente difícil de ser mensurada, a valorização potencial pode ocorrer posteriormente e também ser considerada como retorno sobre o valor investido.
A título de exemplo, para simplificar o entendimento, desconsideramos a descapitalização e, após 5 anos, além da inflação um imóvel vale 30% a mais, considera-se que teve valorização adicional de 0,5% mensal.
De forma ilustrativa, sem considerar a descapitalização ao longo dos meses das taxas citadas, se considerarmos os 0,5% da taxa de retorno inicial, somada a 0,5% do índice de reajuste e 0,5% da valorização, a rentabilidade desse investimento imobiliário se aproxima de 1,5% ao mês, ou seja, teve um retorno muito superior à aplicação financeira que inicialmente pareceu render o dobro da loção imobiliária.
Adicionalmente, a valorização do imóvel ao longo do tempo pode ser uma fonte de lucro significativa, contribuindo para a rentabilidade a longo prazo. O exemplo acima não é uma regra, tendo em vista que o investimento em imóveis depende de uma série de fatores a ser considerados, como o momento econômico, demanda do mercado, a taxa de juros básica da economia, o custo de construção e as áreas de expansão das cidades. Apesar disso, a partir deste exemplo é possível verificar como o investimento em imóveis para locação pode ser uma excelente opção.
Para tomar decisões de investimento informadas e maximizar os retornos ao longo do tempo é necessário realizar seu investimento de maneira estruturada e segura, seu investimento imobiliário deve ser acompanhado e orientado por profissionais capacitados e responsáveis.
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